İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Bir konut veya işyeri kira sözleşmesinde kiraya veren tarafından kiracının tahliye edilmesi kanunda sayılmış olan sınırlı sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Bu noktada konut veya işyeri sahiplerine sınırsız bir hak tanındığı söylenemez. Dolayısıyla kanunda sayılmış olan haller dışında kiracının tahliyesi mümkün olmamaktadır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası da kanunda sayılmış olan sınırlı hallerden birisidir. 

TBK’nın 350. Maddesinde;

“Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1-Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” düzenlemesini içermektedir.

Maddeden anlaşıldığı üzere ihtiyaç sebebiyle tahliye, hem kiraya veren hem de kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malik açısından öngörülmüştür. Ancak kanunda kiraya veren ve yeni malik açısından, kira sözleşmesinin ihtiyaç sebebiyle sonlandırılmasına ilişkin olarak dava açma süresi gibi çeşitli konularda farklılıklar öngörülmüştür. 

ŞARTLAR NELERDİR ? 

TBK’nın 350. maddesine dayalı olarak ihtiyaç nedeniyle açılacak olan tahliye davasında ilk olarak dikkat edilmesi gereken konu fesih ve dava süresidir. Fesih ihtarnamesinin süresinde tebliğ edilmemesi, davanın fesih sürelerine uyulmadan ikame edilmesi halinde açılan davada aleyhe sonuç alınması muhtemeldir. Ayrıca davacının taraf ehliyeti hususu da aktif husumet yönünden önem arz etmekle birlikte davacı; taşınmazın maliki veya kiraya veren olabilmektedir. Bununla birlikte ihtiyaç ve ihtiyacın samimi ve zorunlu olması; esas itibariyle ihtiyaç sebeplerinin genişliği ve farklılıkları açısından geniş kapsamlı bir konu olup bunun ayrıca değerlendirilmesi ve her türlü delille ispatlanması gereklidir.

TBK M. 350 çerçevesinde ihtiyaç nedeniyle tahliyenin gerçekleşmesi için gerekli şartları şöyle ifade edebiliriz:

• Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralananı konut olarak kullanma ihtiyacının olması.

• Kiralananı konut olarak kullanma ihtiyacının gerçek olması gerekir.

• Kiralananı konut olarak kullanma ihtiyacı sebebiyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmış olması gerekir.

DAVA AÇMA SÜRESİ NEDİR?

TBK’nın 350. Maddesinden de görüleceği üzere dava açma süresi bakımından sözleşmenin belirli ve belirsiz süreli olmasına göre bir ayrım mevcuttur. 

Sözleşmenin belirli süreli olması halinde sürenin sona ermesi akabinde hiçbir ihtar ve bildirime gerek kalmadan bir ay içinde dava açılabilir. Bununla birlikte konut ve çatılı iş yerleri için belirli süreli kira sözleşmesinin sonunda TBK’nın 347. Maddesi doğrultusunda kiracının sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmaması halinde sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Bu haliyle de her yıl yenilenerek devam eden bir kira sözleşmesinin varlığı halinde hiçbir ihtar ve bildirime gerek kalmadan yenilenen sürenin sonundan itibaren bir ay içinde dava ikame açılabilir. 

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtarname şartı aranmazken belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ihtarname şartı aranmaktadır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve fesih bildirim süresi dikkate alınmaktadır TBK’nın 329. Maddesine uyarınca; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemi olup kiraya verenin altı aylık fesih döneminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak ve altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içinde davayı açmak zorundadır.  Ayrıca burada dikkat edilmesi gereken önemli hususlardan birisi; fesih bildiriminin noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü postayla karşı tarafa gönderilmesi halinde fesih bildiriminin notere verilerek keşide edilme tarihi ya da PTT’ye teslim tarihi değil; tebliğ tarihinin dikkate alınacak olmasıdır.

İHTİYACIN SAMİMİ OLMASINDAN KASIT NEDİR?

TBK’nun 350. Maddesine dayanılarak açılan davada; dava şartlarından birisi de bir “gereksinime dayanılması” olup bu gereksinimin de samimi ve zorunlu olması gerekir. Gereksinim sebepleri olarak TBK’da spesifik olarak belirli durumlar sayılmamış olup, içtihatlarda gereksinimin samimi ve zorunlu olması ve bu gereksinimin dava devam ederken de devam etmesi hali aranmaktadır. Söz konusu samimi ve zorunlu olan gereksinim ise her türlü delille ispatlanabilmektedir. 

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2015/7043 K. 2015/7734 T. 1.10.2015

…”Yapılan yargılama sırasında dinlenilen tüm davacı tanıkları; İhtiyaçlının Ziraat Fakültesi mezunu olduğunu, geçici işlerde çalıştığını, KPSS sınavlarında başarılı olamadığını, askerden döndüğünü, halen boş olup sigortasının bulunmadığını, kiralananda kahvehane işletmeciliği yapmak istediğini, bu sebeple kiralanana ihtiyacı olduğunu beyan etmişlerdir. Davalı taraf, ihtiyacın samimi olmadığını savunmuş ise de savunmasını ispat açısından dosyaya herhangi bir delil ibraz etmemiştir. Bu durumda toplanan delillerin mahiyetine göre halen işi olmayan davacının torununun, işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca Ziraat Fakültesi mezunu olan ihtiyaçlının mesleği ile ilgili bir iş dışında başka bir iş yapmak istemesi, ihtiyacın samimi ve gerçek olmadığı olarak değerlendirilmez. Bu durumda, mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”…

ARABULUCULUK ŞART MIDIR ?

01.09.2023 tarihine kadar ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarına ilişkin olarak zorunlu olmayan arabuluculuk müessesesi, 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan 7445 sayılı Kanunun 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda yapılan değişiklik ile dava şartı haline getirilmiştir. Bunun sonucu olarak 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak olan tüm ihtiyaç nedeniyle davaları öncesinde arabulucuya başvurulması ve arabuluculuk sürecinin yürütülmesi zorunlu hale getirilmiştir. Dolayısıyla 1 Eylül 2023 tarihi sonrasında açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında mutlaka dava açılışı öncesinde arabuluculuk süreci yürütülmelidir, aksi takdirde arabuluculuk süreci yürütülmeksizin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması durumunda, açılan bu davanın dava şartı yokluğu nedeniyle reddi söz konusu olacaktır.

Siz de açtığınız veya açacağınız ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ve arabuluculuk süreci ilgili hukuki destek almak için 0532 652 54 54 numaralı telefondan ofisimize ulaşabilirsiniz.