Kiracı Kira Tespit Davası Açabilir Mi?

Ev sahibiniz yeni yılda fahiş miktarda kira talep etti ve kira konusunda anlaşamadınız. Aynı zamanda kiracı olarak 5. yılınızı doldurdunuz. Bu durumda ne yapabilirsiniz? Kira tespitini belirlemek için dava açabilir misiniz? Davayı sadece ev sahibi mi açabilir? Bu yazıda bu soruların cevabına yer verilmiştir. 

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kira sözleşmesindeki bedelin mevcut piyasa koşullarına ve kanuni düzenlemelere uygun hale getirilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu dava genellikle kira bedelinin belirlenmesinde anlaşmazlık olması durumunda açılır. Kira Tespit davası TBK m.344/3 hükmü gereğince her 5. yıldan sonraki yılda açılacak dava ile kira bedelinin tespiti istenebilir.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

1. Kiraya Veren (Mal Sahibi):

   • Kira bedelinin arttırılması gerektiğini düşünen mal sahibi bu davayı açabilir.

2. Kiracı:

3. Ödenen kira bedelinin piyasa değerine göre fazla olduğunu düşünen kiracı bu davayı açabilir.

4. Üçüncü Şahıslar:

5. Doğrudan taraf olmayan kişiler, normal şartlarda kira tespit davası açamaz. Ancak aşağıdaki durumlarda üçüncü kişiler dava açabilir:

   • Mülkiyet hakkına ortak olan paydaşlar (örneğin, taşınmazın birden fazla hissedarı varsa, paydaşlardan biri diğer paydaşlara karşı bu davayı açabilir).

   • Miras paylaşımı yapılmamış bir taşınmazda mirasçılardan biri.

   • Bazı durumlarda kiraya verenle malik aynı kişi olmayabilir. Bu durumda malik de kira tespit davası açabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kira tespit davaları genellikle kira döneminin bitimine 30 gün kala açılır. TBK m. 345/2 hükmü gereğince kira döneminin bitmesinden önce 30 gün önce dava açılabilir ya da 30 günlük sürede yazılı şekilde kiracıya kira artışı yapılacağı bildirilirse yeni kira dönemi boyunca herhangi bir zamanda yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde kira tespit davası açılabilir.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 30 günlük süre kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre belirlenir. Ve 5. Yılın bitiminden 30 gün önce bildirim yapılarak kira tespit davası açılabilir.

Kira Tespit Davalarında Arabuluculuk Yapılır mı?

01.09.2023 tarihinden sonra açılacak kira tespit davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Bu sebeple dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur.

Yargıtay Genel Hukuk Kurulu 2006/3-532 E. 2006/555 K.

Kural olarak; Borçlar Kanunu hükümleri uygun olarak yapılan kira sözleşmesinin tarafları kira tespit davasını açabilir. Bunun istisnası ise, kira sözleşmesine taraf olmayan malikin kira tespit davasını açabilmesidir. Kaldı ki, Borçlar Kanunu’nun hükümlerine göre kiralayanın malik olması da şart değildir. Zira, kira sözleşmeleri kişisel hak doğuran sözleşmelerden olup, üçüncü kişilere ait olan malların dahi kiraya verilmesi mümkündür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/15709 K. 2018/13113

“…Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini akdeden taraflar açabileceği gibi, o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Kiralanan, iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut muvafakat vermeleri ya da miras şirketine mümessil tayini ile mümkündür. Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir…”

Kira Tespit Davası Açılmasında Dikkat Edilmesi Gerekenler:

1. İhtarname Gönderilmesi:

   • Kira tespit davası açılmadan önce, genellikle karşı tarafa ihtarname gönderilerek yeni kira bedelinin talep edilmesi önerilir.

2. Rayiç Bedel Tespiti:

3. Dava sürecinde mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç kira bedellerini uzman bilirkişi raporuyla belirler.

4. Avukatlık Yardımı:

5. Hukuki sürecin karmaşıklığı nedeniyle, kira tespit davaları genellikle uzman bir avukat yardımıyla yürütülür.

Sonuç:

Kira tespit davaları, hem kiracı hem de kiraya veren açısından hukuki hakların korunması adına önemlidir. Ancak dava açmadan önce, taraflar arasında uzlaşma yolu aranabilir ve hukuki destek alınarak sürecin etkin bir şekilde yürütülmesi sağlanabilir.