Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası nedir? Dava şartları nedir? Nerede açılır? Ne zaman açılır? Hangi dönem için geçerli olur? Dava süreci nasıldır? Masrafları nelerdir? Vb. Bu yazımızda bu soruların cevabına yer verilmiştir.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası tarafların kira bedelinde anlaşamaması sebebiyle kira bedelinin mahkeme aracılığıyla belirlenmesi talebiyle açılan davadır. Taşınmazın kira bedeli, her yeni kira yılında taraflar anlaşarak kira bedelini belirler. Fakat yıllar içerisinde söz konusu taşınmazın kira bedeli rayiçlerine göre çok düşük kalabilir. Bu durumda kira tespit davası açılabilir. Ya da kiracı, kiraya verenin talep ettiği kira bedelini fazla bulması durumunda kira tespit davası açabilir.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davasını kiraya veren açabileceği gibi kiracı da açabilir. 

Kiraya veren ve evin sahibi (malik) farklı kişilerse malik de kira tespit davası açabilir. 

Mülkiyet haklarına ortak olan paydaşlar açabilir. Örneğin, taşınmazın birden fazla hissedarı varsa, paydaşlardan biri diğer paydaşlara karşı bu davayı açabilir.

Miras paylaşımı yapılmamış taşınmazlarda mirasçılar açabilir.

Kira Tespit Davası Ne zaman Açılabilir?

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Fakat kira tespit davası 5 yılı doldurmadan açılırsa rayiç bedele göre belirlenemez. Rayiç bedele göre kira bedelinin tespit edilmesi isteniyorsa 5. Yıl dolduktan sonra açılması gerekmektedir. Ayrıca 5. Yıl dolduktan sonra TÜFE oranını aşan bir artış ile yeni kira bedeli belirlenir.

Kira Tespit Davasını İstediğim Dönemde Açabilir Miyim?

Kira döneminin bitimine 30 gün kala taraflarca kira tespit davası açılabilir. Fakat kiraya veren 30 günlük bu süre içerisinde kiracıya kira artışı talep konulu ihtarname gönderirse dava açma hakkı yeni kira dönemi boyunca uzar. Kiraya veren yeni kira dönemindeki herhangi bir zamanda kira tespit davası açabilir. Ve bu dava açtığı kira dönemini en başından itibaren geçerli olabilir.

Dava Süreci Nasıl İlerler?

Söz konusu kira tespit davası basit yargılama usulüne tabidir. Basit yargılama usulünde dava dilekçesi ve cevap dilekçesi sunulmaktadır. Cevap dilekçesinin sunulması ile dilekçeler aşaması bitmektedir.

Delil olarak taraflar emsal kira sözleşmeleri sunabilir. Burada önemli olan kira ilanları değil kira sözleşmesi sunmaktır. Buna ek olarak mahkeme aracılığıyla abonelik kurumlarına müzekkere yazılarak emsal kira sözleşmesi örneği istenir.

Mahkeme aynı zamanda bir bilirkişi görevlendirerek davaya konu taşınmazın kira bedelini tespit etmek için bir bilirkişi tayin eder. Bilirkişi taşınmaza giderek taşınmazı inceler, emsal sözleşmelere bakar ve bir bedel tespit eder. Bilirkişinin yaptığı incelemeler sonucu tespit ettiği kira bedeline bir de hak ve nesafet indirimi uygulanır.

Hak Ve Nesafet İndirimi Nedir?

Dava konusu taşınmaz için alınan bilirkişi raporunda tespit edilen bedel üzerine kiracının eski kiracı olması, taşınmazın yıllar içerisinde yıpranması gibi sebeplerden dolayı yapılan indirimdir. Hak ve nesafet indirimi net bir miktar olmayıp genellikle %10 ile %20 arasında değişmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/1063K. sayılı kararı

Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın yeniden kiralanması halinde serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden mahkemece hak ve nesafet kurallarına uygun indirim yapılarak kira bedelinin tespiti gerekir. Hükme esas alınan 04.03.2016 tarihli bilirkişi raporunda davalının eski kiracı olduğu da değerlendirilerek indirim uygulanmak suretiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlendiği anlaşılmakta olup, Mahkemece ikinci kez indirim uygulanarak kira bedelinin belirlenmiş olması doğru değildir. Bu durumda Mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinin belirlenmesi, daha sonra Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

Dava Nerede Ve Hangi Mahkemede Açılır?

Kira tespit davaları taşınmazın aynından (kullanımı ve mülkiyetinden) kaynaklandığı için taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.

Kira Tespit Davaları Arabuluculuğu Tabi Mi?

Kira tespit davası açmadan önce dava şartı arabulucuya başvurulması gerekir. Taraflar arabuluculuk görüşmelerinde anlaşamazlarsa dava yoluna başvurabilirler.

Dava Masrafı Ve Harçlar nelerdir?

Kira tespit davasının harcı, istenilen yeni bir aylık kira bedeli ile eski bir aylık kira bedelini arasındaki farka göre hesaplanır.

Yargıtay 2017/15454E. 2017/18281K. 26.12.2017 T. Kararı

492 Sayılı Harçlar Yasasında kira tesbit davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair bir açıklık bulunmamaktadır. 07.07.1965 tarih ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, en kısa ve en az külfetli bir usul uygulanması, en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasınıntesbitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılmıştır.

Dava harcı dışında gider avansı, bilirkişi ücreti gibi diğer yargılama masrafları da dava kapsamında olacaktır.

Kira Tespit Davası Belirsiz Alacak Ya Da Kısmi Alacak Olarak Açılabilir Mi?

Kira tespit davasında ilgili dönem için kira bedelinin tespiti isteneceğinden dolayı kira bedeline ilişkin talep bölünemez ve davacı tarafından net ve tek seferde istenilmesi gerekmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2021/267K. sayılı kararı

Kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.

Karardan hemen Sonra İcra Takibi Yapabilir Miyim?

Yerel mahkeme dava sonunda davacı lehine karar verip kira bedelini arttırmış ve yargılama süreci boyunca aylar geçmiş olabilir. Bu sürede geçen aylar için geriye dönük kira bedeli farkı istenmesi söz konusu olacaktır. Peki bu fark için hemen icra takibi başlatabilir misiniz? Mahkemece verilen karar kesinleşmeden kira tespit davası sonucunda verilen hğkme dayanılarak hiçbir alacak için icra takibi başlatılamaz.

Siz de açtığınız veya açacağınız kira tespit davası ve arabuluculuk süreci ilgili hukuki destek almak için 0532 652 54 54 numaralı telefondan ofisimize ulaşabilirsiniz.