Kentsel Dönüşüm Sebebiyle Kiracının Tahliyesi

Bu yazımızda kentsel dönüşüm sebebiyle kiracının tahliyesi ile ilgili, kentsel dönüşüm kararının kira ilişkisine etkisine yer verilmiştir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?

Bu konu 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da ve 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde düzenlenmektedir.

6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre, afet riski bulunan alanlarda sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi için yapılan işlemlerdir.

Bir binanın Kentsel Dönüşüm kapsamına girmesi için; öncelikle yapı üzerinde risk tespitinin yapılması gerekir. Bu tespitin yapılabilmesi için kat maliklerinden herhangi birinin Denetleme Kuruluşlarına veya İdareye tespiti için başvurması gerekmektedir. Yapılan bu başvurunun ardından RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORU düzenlenir. Raporun idareye sunulması ile binanın riskli yapı olduğu ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Akabinde tapu müdürlüğü tarafından kentsel dönüşüm projesi kapsamına giren yapının maliklerine binanın riskli olduğuna ilişkin tebligat gönderilir. 

Bu tebligatta; kat maliklerinin 15 gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine riski yapı kararına ilişkin itiraz etme hakkının bulunduğu, aksi takdirde 60 gün içerisinde yapının yıkılması gerektiği ve riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir. Bu aşamada dikkat edilmesi gereken husus bu karara itiraz etme hakkının yalnızca maliklere ait olduğudur.

İtiraz süresi ve 60 günlük yıkım süresi geçtikten sonra yapı yıktırılmamış ise “yapının idari makamlarca yıktırılacağı” belirtilerek 30 günden az olmak kaydıyla ek süre verilir. Bu sürede taşınmazın tahliye edilmemesi durumunda idare tarafından gerekli önlemler alınabilir veya yaptırımlar uygulanabilir. 

KENTSEL DÖNÜŞÜM KARARININ KİRA İLİŞKİSİNE ETKİSİ

Bu konuda kanunda açık bir düzenleme bulunmamakla birlikte Türk Borçlar kanunu 350 madde fıkra 2 gereğince yeniden inşa sebebiyle kiracının tahliyesi hususu uygulama alanı bulmaktadır. TBK m.350/f.2, b.2' ye göre; Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Bu kanun maddesi kentsel dönüşüm halinde de uygulama alanı bulmaktadır. Kiracı, idarece yapılan tebligat ya da kiraya veren tarafından yapılan bildirim sonucu kiralananın riskli yapı olduğunu öğrendiğinde kiralananı tahliye etmesi gerekmektedir.

Kira ilişkisinde en önemli hususa değinmek gerekirse;

Kira ilişkinin kurulma aşamasında kiracı taşınmazın kentsel dönüşüm kararı verildiğini bilmiyorsa ve kiraya veren bunu kasıtlı olarak bildirmemişse kiracı aldatma nedeniyle sözleşmenin hükümsüzlüğünü öne sürebilir ve tazminat talep edebilir. Ancak kiracının bu konuda taşınmaz hakkında kentsel dönüşüm kararı alındığını gerekli özeni gösterdiği halde öğrenmemiş veya öğrenememiş olması gerekmektedir. Taşınmaz üzerinde kira sözleşmesi yapıldığı sırada kiracı kentsel dönüşüm sürecinden haberi var ise sözleşmenin iptalini ve tazminat hakkını isteyememektedir.

Kiraya veren bakımından değerlendirme yapıldığı takdirde konutun kentsel dönüşüm sürecine gireceği kira ilişkisi kurulduktan sonra ortaya çıkmış olması halinde kiracının TBK m 350 ye göre tahliyesini isteyebilmektedir. Kiraya verenin hukuka uygun bildirimde bulunması ile kiracı konutu tahliye etmelidir. Süresi içerisinde tahliye etmediği halde tahliye davası açılabilir.  Kiracıya yönelik tahliye davası açılabilmesine yönelik şartları inceleyecek olursak:

• eski binanın yıkılıp yerine yeni bir bina inşa edilmesi , 

• binada yapılacak olan esaslı onarım, genişletme ve değiştirilmenin imar amacıyla yapılması,

• İmar amaçlı yapılacak işlerden onarım, genişletme ve değiştirme işlemleri esaslı olması,

• Kiralananın kullanımının imkânsız olması,

• Tahliye davasının açılmasıyla birlikte ilgili mahkemeye inşaata ilişkin belediye tarafından onanmış (tasdikli) proje sunulması,

Koşuluyla kiracı bakımından tahliye sebebi oluşturacaktır.

Yarg. 6 H.D. T. 16.10.1992, ve E. 12922, K. 13005, ‘’…Tadilat sebebiyle kiralanın tahliyesine karar verilmesi için, tasdikli projeye bağlanmış tadilatın esaslı nitelikte olması ve imar amacı taşıması icabeder…’’

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/10295 E. 2014/12270 K.“..Türk Borçlar Kanun’unun 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür..” 

Görüleceği üzere yukarıda sayılan şartlar Yargıtay tarafından da benimsenmiştir. Kiraya verenin kiracıyı haklı sebebe bağlı bir şekilde TBK  madde 350 gereğince tahliye etmesi için gerekli şartlara dikkat etmesi gerekmektedir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE EVİNİ TAHLİYE EDEN KİRACILAR VE MAL SAHİPLERİ KİRA YARDIMINDAN YARARLANABİLİR Mİ?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. Maddesinde: “Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.” Denilmektedir. Bu kanun maddesine göre tahliye edilen yapılarda maliklere, kiracılara ve ayni hak sahiplerine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından çeşitli yardımlar yapılmaktadır. 

Yukarıda sayılan hak sahiplerinin kira yardımından faydalanabilmek için, tahliye tarihinden itibaren bir yıl içerisinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içerisinde, yapının bulunduğu ildeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğe’ ne Başvuru yapılması gerekmektedir. Ayrıca taşınma, faiz desteği , harç muafiyeti gibi yardımlar da  yapılmaktadır.

Sizde açtığınız veya açacağınız dava ile ilgili hukuki destek almak için 0532 652 54 54 numaralı telefondan ofisimize ulaşabilirsiniz.